Alguns moradores querem fixar o horário do uso do salão de festas até 1 hora da manhã, quando anteriormente o morador que fica em cima do salão, por liberalidade e pela boa convivência havia concordado com seu uso até meia noite. O assunto será levado para votação em assembleia. Caso haja votação favorável para a permanência de festas até 1 hora da manhã, o condômino que mora na unidade acima do salão disse que “entrará com uma ação na justiça” para contestar a votação, uma vez que a Lei do silêncio e a Lei de perturbação da ordem sobrepõem a qualquer decisão votada em assembleia e que as venhas contrariar. Isto é verdade? Ele ganhará a demanda na justiça?
Resposta: A Assembleia de um condomínio ou edifício edilício tem “poder semelhante” ao Judiciário em suas decisões. Ela pode decidir, por exemplo, por aplicação de multa a um condômino, etc. As decisões da Assembleia não podem ser contrárias às normas legais e vigentes, sob pena de serem questionadas no Judiciário.
Costumo dizer para meus clientes que é melhor resolver a questão no âmbito interno do Condomínio (interna corporis) do que “delegar para um terceiro” (O Juiz que representa o Judiciário) que não mora no Condomínio o direito de decidir sobre a vida dos condôminos. É preciso ter bom senso, pois, uma ação judicial traz muitos incômodos e desgastes para todos os condôminos.
Com relação à questão da decisão da Assembleia em fixar o horário do uso do salão até 1 hora da manhã, estendendo o horário anteriormente definido pela própria Assembleia, afirmo que a situação é muito delicada e complexa.
O Juiz para decidir certamente avaliará a situação considerando diversas questões. Ele poderá ouvir testemunhas, poderá determinar uma perícia para verificar se o barulho de fato ultrapassa os limites da tolerância, avaliará se o uso do salão é eventual ou não, avaliará os argumentos dos condôminos e do condomínio.
Dependendo das circunstâncias o juiz poderá obrigar o condomínio a vedar o salão de modo que o som não incomode os condôminos.
Enfim, se a convocação da Assembleia estiver de acordo com o disposto na Convenção do Condomínio, ou seja, não apresentar nenhuma irregularidade no prazo do edital e no que diz respeito ao quórum para decidir, o condômino que mora na unidade acima terá que provar que o barulho de fato incomoda ou ultrapassa os limites de tolerância humana.

Se a reforma é feita em condomínios, o cuidado deve ser redobrado. Quem alerta é a vice-presidente de condomínios do Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Locação de Imóveis (Secovi-CE), Lílian Alves.
Ela explica que, em muitos casos, além da autorização dos órgãos públicos e do síndico, é preciso também conseguir aprovação da assembleia geral do condomínio. É o caso, por exemplo, de alterações na varanda para criação de um espaço gourmet.
“É preciso fazer uma assembleia geral e a proposta ser aprovada por todos os moradores do condomínio, não apenas os que estão presentes na hora da reunião”, afirma Lílian, ressaltando que cabe ao síndico decidir se vai aplicar multa em caso de descumprimento ou mesmo ingressar na justiça.
Também não pode ser feita qualquer alteração que descaracterize a fachada do prédio, como luminárias no hall comum, a colocação de grades nas janelas ou ainda a porta do apartamento. “Esta é uma discussão eterna, porque muitos moradores acham que podem mudar a porta do apartamento, mas não pode porque deve seguir um padrão”, afirmou.

Norma técnica
Ela explica que pela NBR 16280:2014 da ABNT – que trata de reformas de edificações, estabelecendo sistema de gestão e requisitos de processos, projetos, execução e segurança de reformas de edificações – prevê que o proprietário ou responsável legal pela obra fica obrigado a informar ao síndico, todos os detalhes sobre o plano de reforma. E o síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, poderá autorizar, autorizar com ressalvas ou proibir o procedimento de reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação.
O presidente do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Ceará (Crea-CE), o engenheiro civil Victor Frota Pinto, explica que todas as recentes mudanças na legislação vieram no sentido de privilegiar a boa técnica e a segurança.
“Se o contratante está dando a responsabilidade a quem não tem formação legal, é como comprar uma mercadoria falsificada. Se não tiver cuidado ou analisar corretamente o projeto a pessoa coloca em risco a própria vida e a dos outros”, afirmou. (Irna Cavalcante)

A adequação de locais para o trânsito de portadores de necessidades especiais é necessária e se tornou pauta frequente em condomínios nos últimos anos, principalmente após a promulgação do decreto federal 5296 de 2/12/04, que regulamentou as leis 10.048, de 8 de novembro de 2000, e 10.098, de 19 de dezembro de 2000.
A alteração é obrigatória, podendo o síndico responder na justiça, caso não as realize, por infringir a legislação vigente. As principais modificações são em áreas comuns do condomínio, como instalações de rampas de acesso onde há áreas em desnível, piso antiderrapante e comunicação em braile nos elevadores. Outra adequação que precisa ser realizada se refere a vagas para portadores de necessidades especiais. Essas vagas precisam ser as mais próximas da entrada do local onde a pessoa resida.
Nas residências, algumas alterações também precisam ser feitas, como a largura das portas, que devem ter no mínimo 80 centímetros, além de pelo menos 1,5 metros de largura no banheiro, para que um cadeirante consiga dar uma volta em torno de si. Em novos conjuntos habitacionais, pelo menos 15% das unidades precisam atender as normas estabelecidas pela lei vigente.
É importante lembrar que todo condomínio deve estar preparado para pessoas com necessidades especiais, mesmo que não existam moradores com esse perfil.